2010年02月22日

不動産所得の白色申告


 不動産所得は青色がいいのか白色がいいのか、はっきり説明しているページがなかったので私の体験談をお話いたします。
 
 前提条件として、給与所得が有り、事業規模にならない不動産所得がある方向けになります。

 まず何色かに関わらず、300万円を超えない極少額の不動産収入であれば税率は10%になります。
 また青色申告する際に控除を受けることのできる金額は、65万か10万ですが、マンション1室のみでは10万円になります。

 次にメリットの違いですが、青色申告は「赤字を繰り越せる」と言う点にあります。
 白色申告は「赤字の場合、税金が還付される」という点にあります。

 上記のメリットを考えると「黒字ならば青色申告が有利」「赤字ならば白色申告が有利」となります。
 補足すれば近いうちに黒字化する可能性がある場合で貸し出すマンションが増えるならば(事業規模に拡大するならば)青色申告の方がいいです。

 黒字か赤字かは実際に事前に計算することができます。
 一般的に思っている黒字よりも条件は厳しいので、ローンを利用していない場合を除き恐らく赤字になる確率が多いと思います。
 
 計算する上で何が「収入」で何が「支出」になるのかという疑問があると思います。私も確定申告をするまで全然わかりませんでした。
 私の例で言いますと下記の様になります。

収入:家賃・管理費

支出:管理費・ローン利子(土地分除く)・原価償却費・損害保険料・修繕費

 この中で計算が難しかったのが「ローン利子(土地分除く)」と「減価償却費」です。
 
 ローン利子は銀行から送られてくる支払いの明細に「利子」という項目があると思いますので、それを合計します。元本部分は費用には入りませんのでご注意ください。
 で、(土地分除く)というところですが、マンションの売買契約書を見ると消費税があると思います。
 この消費税は土地には掛かっていませんので、消費税を単純に20倍すれば建物部分の金額が出てきます。
 あとは「建物÷総額」で割合を出し、それを利子の金額にかければ、建物分の利子の計算は完了です。

 次に減価償却費ですが、建物の金額は上で分かりましたので、あとは償却率を求めます。定額法と定率法の2つがありますが、届出をしないと定額法を適用することになります。
 コンクリートのマンションの場合、耐用年数が47年で償却率は0.022になります。
 
 本年度の減価償却費=建物の金額×0.022
 
 となります。来年は「次年度の減価償却費=(建物の金額-本年度の減価償却費)×0.022」となるわけです。
 居住用に何年か使っていた場合は年数によってはあらかじめ減価償却をしなければならないと思いますが、そこの計算は複雑なので税務署で相談することをお勧めいたします。

 この原価償却費というのが高いので、よほど元本部分の返済が少ない状態でなければ黒字にはならないと思われます。
 計算の結果、10万円以上黒字になるのであれば青色申告の方が有利です。

 最後に青色申告をするには、年始に申告する必要があります。事業開始から2ヶ月後までは大丈夫ですので、2月中までということになります。
 青色申告するには複式簿記というのをつけておく必要がありますので、少し煩雑になりますが、1万円ぐらいのソフトを買えば1年間の節税できた金額と同じですからソフト買ったほうがいいかもしれません。

 白色申告で黒字になってしまった場合は、翌年の住民税や保険料がアップしてしまう可能性がありますので、なるべく事前に計算してくださいね。

trackbacks

trackbackURL:

comments

comment form

(LICALD にはじめてコメントされる場合、不適切なコメントを防止するため、掲載前に管理者が内容を確認しています。適切なコメントと判断した場合コメントは直ちに表示されますので、再度コメントを投稿する必要はありません。)

comment form